Proprietà, altri diritti reali e titoli edilizi
Mi occupo di contratti di locazione e vendita, usucapione, limitazioni legali della proprietà, occupazione abusiva, servitù, immissione rumori ed odori, violazione delle distanze tra edifici, luci e vedute, confini, diritto di condominio, concessione Pda, contenziosi durante la compravendita, fallimenti e responsabilità del costruttore.
Il diritto di proprietà su un bene è quel legame in forza del quale una persona può utilizzarlo in via esclusiva rispetto agli altri, per trarre l’utilità che il bene garantisce. Si parla di diritti reali quando ci si riferisce a diritti che hanno come oggetto una cosa.
La proprietà su di un bene avviene generalmente tramite il trasferimento da un altro soggetto (ad esempio a mezzo di compravendita o successione per causa di morte), ma esiste anche il distinto fenomeno dell’usucapione, nel quale un soggetto, possedendo il bene, ossia comportandosi come proprietario per un determinato periodo di tempo, ne acquista la proprietà (usucapione della proprietà).
Di particolare importanza è la materia della proprietà e degli altri diritti reali sui beni immobili (edifici e terreni), specie con riguardo ai limiti che il proprietario deve rispettare nei confronti degli altri proprietari vicini, definiti come limitazioni legali della proprietà.
Tra le più importanti vi sono certamente quelle in materia di distanza tra gli edifici o tra edifici e confini, e quelle dettate in materia di distanza tra luci e vedute e fondi altrui.
Oltre questi limiti generali previsti dall’ordinamento per tutte le proprietà, vi sono alcune particolari limitazioni derivanti da diritti altrui, le cosiddette servitù, in forza delle quali il proprietario di un fondo deve non fare o tollerare qualche azione a vantaggio di un fondo vicino (ad esempio servitù di non edificazione, servitù di passaggio).
Le servitù si costituiscono volontariamente, per accordo delle parti soggetto a determinate formalità, per provvedimento del giudice (servitù coattive), o mezzo di un possesso, cioè do un esercizio del diritto di servitù, ripetuto per un determinato periodo di tempo e col concorso di altre condizioni (usucapione delle servitù).
In materia di proprietà di particolare interesse è il tema delle immissioni, riferito ai risultati di un’attività (ad esempio rumori e odori) che un fondo si propagano ad un altro fondo e che in via generale non devono superare la normale tollerabilità.
Titoli edilizi
Per costruire su un terreno, modificare o ampliare un fabbricato è quasi sempre necessario promuovere un procedimento presso la Pubblica Amministrazione (solitamente il Comune ove è ubicato l’immobile).
Il procedimento cambia (CILA, Comunicazione Inizio Lavori Asseverata, SCIA, Segnalazione Certificata Inizio Attività, PdC, Permesso di Costruire) ed è più o meno complesso a seconda della tipologia di intervento.
Locazioni
Molto frequentemente un fabbricato viene concesso in godimento verso il corrispettivo periodico di una somma in denaro: è il contratto di locazione, la cui disciplina si distingue in forza dell’uso che viene fatto del bene (abitativo o commerciale).
A seconda del tipo di contratto e del bene locato, la legge prevede delle durate minime del contratto (3, 4, 6 o 9 anni) e un rinnovo automatico alla prima scadenza. Solo con il verificarsi di particolari condizioni potrà evitarsi il primo rinnovo. I successivi rinnovi potranno invece essere evitati comunicando la disdetta entro il termine previsto dal contratto.
Solo in determinati casi la legge ammette dei contratti di locazione avente durata transitoria o comunque inferiore alle durate minime previste.
Molto importanti sono gli istituti della prelazione, che obbliga il proprietario, a parità di condizioni, a preferire il conduttore a terzi in caso di vendita dell’immobile, e dell’avviamento commerciale che prevede, in determinati casi, un’indennità a favore del conduttore al termine del rapporto di locazione
Come posso aiutarti
Assistenza durante la fase delle trattative finalizzate alla compravendita di immobili e delle fasi di contenzioso ad esse connesse (inadempimenti contrattuali, cause per vizi, difetti, difformità, accertamento della responsabilità dei professionisti nella progettazione / direzione dei lavori, risarcimento danni per recesso del committente);
Redazione di contratti di compravendita, sviluppo, gestione, locazione e finanziamento, relativamente a qualsiasi tipo di bene immobile a destinazione residenziale, commerciale o industriale,
Assistenza nelle cause immobiliari più ricorrenti ( fallimenti, responsabilità costruttore/venditore, vizi dell’immobile, appalti e subappalti, agibilità, abusi e reati edilizi)
Assistenza e consulenza a società operanti in edilizia;
Assistenza e consulenza nei problemi e contenziosi con mediatori, società di intermediazione immobiliare e agenzie immobiliari;
Assistenza di mediatori e agenzie immobiliari nei casi di responsabilità professionale e recupero di provvigioni;
Assistenza ai proprietari di immobili oggetto di occupazione abusiva e tutela dei propri interessi
Necessità di accertare l’avvenuta usucapione della proprietà o di un diritto su cosa altrui. Tale necessità solitamente emerge o in caso di contrasto con altri soggetti che negano o impediscono l’esercizio del diritto, o quando si ha la necessità avere la certezza del diritto, per poter poi vendere l’immobile;
Necessità di difendersi da pretese altrui relative a presunti acquisti per usucapione di proprietà o altri diritti reali;
Contrasti sull’esercizio e sull’estensione di diritti di servitù, e necessità di trasferimento di diritti di servitù;
Impossibilità ad accedere al fondo del vicino per l’esecuzione dei lavori sul proprio fabbricato ai sensi dell’art. 843 c.c.;
Violazione delle distanze tra fabbricati, distanze stabilite per le vedute e le luci, distanze tra alberi e confini;
Regolamento dei confini;
Controversie in materia di scolo delle acque;
Attività molesta da parte dei vicini (rumori, odori ecc.);
Controllo sulla fattibilità di un progetto edilizio;
Necessità di ricorrere contro la mancata concessione del permesso di costruire o contro i provvedimenti dell’amministrazione successivi alla Scia o alla Cila;
Predisposizione dei contratti di locazione di beni immobili, risoluzione dei contratti, necessità di liberare l’immobile per morosità o finita locazione.
Diritto di condominio. Con riferimento alla tutela dell’intero condominio mi occupo di ricorsi per ingiunzione di pagamento, per consegna di cose, per denuncia di nuova opera, per denuncia di danno temuto, ricorso contro la P.A. per inadempienze ed omissioni; Ricorsi per rilascio di immobile; violazione delle distanze nelle costruzioni e abusi edilizi;